Wooncrisis? Wat kunnen we van Wenen leren?

“De omvang van de wooncrisis wordt nog groter en de betaalbaarheid van woonruimte komt meer en meer onder druk te staan”, aldus hoogleraar van Gent tijdens zijn lezing voor Studium Generale in Maastricht op 20 maart. Dat veel mensen deze problematiek bezig houdt bleek wel uit de grote opkomst in de oude raadszaal van het Stadhuis op de markt.

Opinie door Luc Winants

Een week daarvoor was ik met 60 studenten van de opleiding Built Environment Zuyd Hogeschool op werkbezoek in Wenen. Die stad hadden we niet gekozen vanwege de prachtige paleizen en parken maar vooral omdat Wenen de uitzondering is in Europa als het om het woonklimaat gaat. Wenen is de meest leefbare stad van Eurpa. Wenen kent geen wooncrisis en het is er ook nog eens schoon en veilig. Wat kunnen we van Wenen leren?

Sociale cohesie
Ruim 60% van de Weense bevolking woont in sociale woningbouw. Anders dan in Nederland kom je in deze woningen mensen tegen die allerlei verschillende beroepen uitoefenen en heel verschillende salarissen verdienen. Het zijn heterogeen samengestelde wijken waar bewust wordt ingezet op sociale cohesie. Gettovorming of achterstandswijken kennen ze niet. In Wenen wonen zo’n 2 miljoen mensen. De gemeente is eigenaar van 220.000 woningen. Daarnaast zijn er organisaties die veel lijken op onze woningbouwcorporaties die ook nog eens 200.000 woningen verhuren. De afspraken zijn duidelijk. De huur van een gesubsidieerde woning bedraagt ongeveer 10 euro per vierkante meter. Daarbovenop komt een eenmalige bouwbijdrage afhankelijk van het inkomen van maximaal 500 euro per vierkante meter. Dat is in de praktijk vaak aanzienlijk minder. Zo zijn er bijvoorbeeld nieuwe innovatieve SMART-woningen, waar de eigen bijdrage maximaal 60 euro per vierkante meter is.

Eigendom
De eigen bijdrage zorgt ervoor dat je eigenaar wordt van een woning of een appartement. Dat zorgt ervoor dat je ook zorgvuldig omgaat met de zorg voor je eigendom. Als je na enige tijd zou willen verhuizen kun je de woning doorverkopen voor dezelfde prijs waar je het zelf voor hebt gekocht. In de vierkante meter prijs zijn gas, water, licht en het gebruik van collectieve voorzieningen, meestal inbegrepen.

Daarnaast zijn er ook heel wat woongemeenschappen waar je tevens tekent voor een actieve bijdrage aan activiteiten die te maken hebben met het beheer en onderhoud of inzet tijdens activiteiten voor de verschillende doelgroepen. Zo ligt in de wijk Alterlaa (hoogbouw) een woonproject waar men gezamenlijk een aantal zwembaden en collectieve sportvoorzieningen beheert. Dit bijzondere woongebouw dat in dezelfde periode als de Bijlmer in Amsterdam is gebouwd, scoort nog altijd hoog op het gebied van leefbaarheid en kent nog steeds een wachtlijst voor belangstellenden.    

Fysiek en mentaal gezond leven
Woonruimte is een mensenrecht, daar moet je geen spelletje meespelen. De Weense manier van wonen zorgt enerzijds voor veel economische vrijheid en anderzijds is het een voorwaarde om zowel fysiek als mentaal gezond te leven. Er is immers geen druk of stress rondom wonen. Je weet dat er woningen beschikbaar zijn en voor iedereen is er op maat een passende woning beschikbaar. Niemand hoeft meer dan een derde van zijn maandinkomen te besteden aan huur. Het andere deel van het inkomen is dan voldoende om goed rond te komen. Daarmee levert de overheid maatwerk aan de samenleving en uit onderzoek blijkt dat men in grote mate tevreden is over dit Weense woonmodel.

Buitensporig
Wil je nou toch dolgraag een eigen woning kopen in Wenen en handel drijven door woningen weer duurder te verkopen dan kan dat ook . Er is ook een vrije markt voor de groep die zich dat kan permitteren. De prijzen van die woningen zijn echter minder buitensporig omdat vraag en aanbod van woningen veel meer in balans zijn.

Feministe Elisabeth Magie bedacht al in 1903 het gezelschapsspel The Landlords Game dat later grote bekendheid kreeg onder de naam Monopoly. Daarmee wilde ze aanvankelijk spelers aan het denken zetten over de groeiende kloof tussen arm en rijk. In Wenen is men trouw gebleven aan de principes over leefbaarheid en betaalbaarheid. Daar plukt men nu de vruchten van.

In Nederland en veel andere Europese landen is juist het tegenovergestelde gebeurd. Investeren in vastgoed lijkt een uitstekende belegging voor een steeds grotere groep. Aan de andere kant staat de jonge generatie. Die zien het gat tussen een betaalbare droom en de harde werkelijkheid, vooralsnog alleen maar groter worden.

Schone stad
De omvangrijke sociale woningbouw traditie die al sinds 100 jaar in Wenen is ontwikkeld zorgt voor een ander woonklimaat in de stad. Dat is voelbaar en zichtbaar in de Weens samenleving. Veel geld gaat immers naar het beheer en onderhoud van al die wooncomplexen en de gemeente Wenen wil daar zeker niet in achter blijven. Het resultaat is een schone stad, waar je veilig over straat kunt. Waar je ziet dat mensen normen en waarden delen, niet op basis van door de overheid opgelegde wetten maar omdat we het simpelweg “samen zo willen doen”.

Hoewel Nederland wel degelijk een roemrijke geschiedenis kent als het gaat om sociale woningbouw is daarin in de loop der jaren veel in veranderd. In 1901 greep de overheid in met de woningwet die o.a. de woningcorporaties in het leven riep. Er was sprake van idealisme in combinatie met pragmatisme. Denk aan de beweging onder de naam “Amsterdamse School” (1916).

Verhuurdersheffing
Die periode staat zo’n beetje haaks op de tijd rond 2017 waarin het ministerie voor volkshuisvesting werd afgeschaft, woningen werden verkocht door corporaties en er een verhuurdersheffing kwam. Buitenlandse investeerders werden uitgenodigd om hier te investeren in woningbouw. De nieuwbouw kwam echter tot stilstand en de huren schoten omhoog. Het aantal beschikbare sociale huurwoningen halveerde.

Dat Wenen uitgeroepen is als meeste leefbare stad van Europa zal de bezoeker niet verbazen. Vanuit de hele wereld is er veel belangstelling voor de route en de uitwerking die Wenen heeft gevolgd. Ook wij kunnen daar veel van leren en dat was nou precies de bedoeling van onze studiereis.

Luc Winants is docent Ruimtelijke Ontwikkeling Zuyd Hogeschool, en was oud-wethouder van Maastricht en oud-burgemeester van Brunssum.