Inhoudsopgave
"We gaan er vanuit in 2024 fitter aan de start te verschijnen dan ooit tevoren." Met die woorden sloot hotelondernemer Camille Oostwegel de jaarstukken over 2022 af. Het bleef bij positieve woorden. Het bedrijf is gezakt voor de fitheidstest, nu de verliezen in de miljoenen lopen.
Dinsdag praat de gemeenteraad over de toekomst van het Kruisherenhotel. Aan de orde komt de geplande uitbreiding die 20 miljoen euro gaat kosten. Althans dat is de inschatting van Oostwegel. Een inschatting zonder onderbouwing en op basis van uiterst summiere gegevens waar externe deskundigen hun vraagtekens bij zetten. Juist op het moment dat huisbankier ING aan de bel trekt, omdat Oostwegel niet aan de financieringsvoorwaarden met de bank voldoet moet de hotelier op zoek naar 20 miljoen euro. Het dossier Kruisherenhotel zit vol rode vlaggen. Waarschuwingen in de trant van 'doe het niet.' De Nieuwe Ster dook dieper in het dossier en zag dat rode vlaggen genegeerd werden.
Verlies
Eerst over de financiële resultaten van de hotels van Oostwegel. De eerste rode vlag. Het gaat dan om het Kruisherenhotel, Chateau St Gerlach, Chateau Neercanne en de Winselerhof. In 2021 was financieel gezien nog niks aan de hand. Het resultaat voor belastingen kwam uit op ruim 2,5 miljoen euro in de plus. In 2022 zakte het resultaat naar 1,3 miljoen euro. Dramatischer wordt het in de jaren daarna, want in 2023 maakt het bedrijf geen winst, maar lijdt het een verlies van 1,7 miljoen euro. Oostwegel waarschuwt alvast dat ook 2024 met verlies zal worden afgesloten en dat ze hopen in 2025 break-even te draaien. De trend is dat de resultaten sinds 2021 jaar na jaar achteruit gaan.
Omgevingsvergunning
Ondanks de slechte resultaten, staat het bedrijf aan de vooravond van een groot uitbreidingsplan van het Kruisherenhotel in Maastricht. Het college van burgemeester en wethouders wil een Verklaring van Geen Bedenkingen afgeven en vraagt de raad dat ook te doen. Als de verklaring er is kan verder gegaan worden met de Omgevingsvergunning.
Grote twijfels zijn er bij omwonenden over nut en noodzaak van de uitbreiding die voor hen ingrijpend wordt, omdat er in hun achtertuin een nieuw hotelgebouw verrijst. De omwonenden hebben die twijfels herhaaldelijk bij de gemeente en Oostwegel geuit. De zienswijzen van de omwonenden waren geen aanleiding de plannen aan te passen.
Haalbaarheid
Twijfels zijn er niet alleen bij de omwonenden. In opdracht van de gemeente deed ZKA Leisure Consultants een 'Haalbaarheidsstudie uitbreidingsplan Kruisherenhotel. En dan komen we bij de tweede rode vlag. Het onderzoek dat bijna vier jaar geleden werd uitgevoerd, is kritisch over de financiële haalbaarheid van de plannen. Aangetekend moet worden dat het rapport is gemaakt in 2021 toen Oostwegel nog een mooie winst maakte met zijn hotels. De onderzoekers zetten hun vraagtekens bij de investering van 20 miljoen euro door Oostwegel. Dat bedrag kunnen ze niet goed plaatsen. 'Om de financiële haalbaarheid adequaat te beoordelen ontbreekt echter inzicht in de bron, de opbouw en totstandkoming van de verwachte investeringen. Dit is echter wel cruciaal om uiteindelijk te beoordelen of het uitbreidingsplan financieel haalbaar is. We vragen dan ook om meer informatie over de verwachte investeringen te verstrekken,' zo staat in het rapport.
Van onze redactie
Beoordelen
Conclusie van ZKA Leisure: 'We concluderen dat de haalbaarheidsstudie niet volstaat om de checklist met een positief resultaat te beoordelen. Ten aanzien van de financiële haalbaarheid is vooral het ontbreken van meer gedetailleerde informatie een gemis. Deze punten dienen aanvullend te worden toegelicht en/of onderbouwd alvorens de. financiële haalbaarheid met zekerheid kan worden vastgesteld.'
Vervolgonderzoek
De bron voor de investeringsbegroting is gemakkelijk te achterhalen, dat is Oostwegel zelf. De gevraagde extra informatie komt niet. Dat blijkt uit het vervolgonderzoek van ZKA. 'In een eerste toets concludeerden wij niet in staat te zijn om de financiële haalbaarheid vast te stellen. Wij vroegen om meer inzicht in verwachte investeringen. Deze informatie is niet toegevoegd in de aangepaste haalbaarheidsstudie. Op basis van het overleg dat de gemeente had met de initiatiefnemer (Oostwegel red.) begrepen wij dat deze verdere informatie niet beschikbaar is. De begrote investeringen worden op basis van eerdere ervaringen realistisch gezien, maar zijn niet gebaseerd op bijvoorbeeld prijsopgaven en moeten als een maximum geïnterpreteerd worden. Een gedegen toets is derhalve niet mogelijk.' ZKA geeft desondanks een positief advies.
Onderbouwing
Het lijkt erop dat de gemeente er veel aan gelegen is de gevraagde uitbreiding van het Kruisherenhotel toe te staan, ook al ontbreekt een deugdelijke financiële onderbouwing. Omwonenden hebben zich deze week tot de gemeenteraad gewend. Ze vragen de raad de Verklaring van Geen Bedenkingen niet af te geven, omdat de haalbaarheidsstudie ten onrechte door het bureau ZKA positief is beoordeeld terwijl een onderbouwing voor de investering van 20 miljoen ontbreekt. Zij vragen de gemeente om een nieuwe geactualiseerde haalbaarheidsstudie te laten maken.
Ambtenaar
Uit een email van een ambtenaar van het Team Economie en Cultuur aan Oostwegel, die in het bezit is van De Nieuwe Ster, blijkt dat de ambtenaar graag meedenkt met Oostwegel om hem terwille te zijn. Over de summiere onderbouwing van 20 miljoen euro die nodig zijn voor het project schrijft de ambtenaar: "De context is dat dit bedrag gebaseerd is op jullie ervaring met de renovatie in het huidige Kruisherenhotel en de beoogde opbrengsten, waardoor jullie uit zijn gekomen op een maximale investering van 20 miljoen euro. In het vervolg (ook bij de aanvraag van de omgevingsvergunning zal natuurlijk een specificatie volgen). Dit was voldoende informatie voor ZKA. Dit is dus afdoende." Met andere woorden; maak je niet druk. Als jullie denken dat 20 miljoen voldoende is hoeft dat nu niet onderbouwd te worden. Jullie hebben ervaring met verbouwingen van monumenten en zullen het wel weten.
Wesly
De onderzoekers van ZKA vroegen ook een onderbouwing van het effect van het nieuwe Grand Hotel aan de Boschstraat dat net als het Kruisheren een 5-sterrenhotel is. Indien Kruisheren wordt uitgebreid en het Grand Hotel, dat in opdracht van hotelier Wesly werd gebouwd, opent stijgt het aantal kamers in vijfsterrenhotels van 60 naar 150. Een grote stap, zegt ZKA, die vraagt om een zorgvuldige beoordeling en extra onderbouwing. Ook daar attendeert de ambtenaar Oostwegel op. 'Echter wil ZKA toch nog graag een analyse toegevoegd zien ter onderbouwing en dat heeft te maken met het vijfsterren aanbod in Maastricht in vergelijking met andere steden. Een analyse hoe Maastricht zich verhoudt tot andere vergelijkbare Nederlandse steden is niet gemaakt. Als hieruit. blijkt dat het vijfsterren aanbod namelijk veel lager is dan in andere steden dan is dit een stevig fundament voor de onderbouwing naast de al door jullie gemaakt constateringen. Ze gaven aan dat dit een minimale inspanning vergt maar het rapport kracht bij zet.' Ook hier de helpende hand van de ambtenaar die Oostwegel tips geeft om te voldoen aan de voorwaarden.
Concurrentie
Opvallend is dat in de rapporten met geen woord wordt gerept over het nieuwe vijfsterren+ hotel Van Oys bijna op de grens van Maastricht in Oost Maarland. Dat hotel voegt in maart 80 luxe hotelkamers toe in het segment waar ook Oostwegel zich positioneert en vormt een grotere concurrent voor Oostwegel dan alle andere hotels in de stad. Een derde rode vlag, voor wie serieus kijkt naar de ontwikkeling van de Maastrichtse hotelmarkt. Oostwegel zelf lijkt beducht te zijn voor de concurrentie van nieuwe luxe hotels in Maastricht en omgeving. Dat blijkt afgelopen maand bij de publicatie van de jaarrekening over 2023, waaruit het verlies van 1,7 miljoen euro naar voren komt. Oostwegel schrijft in een toelichting: 'Er is veel aanbod in de buurt en er komen ook kwalitatieve nieuwe projecten bij de komende tijd, dus we zullen scherp moeten blijven op alle omzetkansen.'
Bouwkosten
Oostwegel doelt op de komst van nieuwe luxe, hotels waarvoor reeds een onherroepelijke omgevingsvergunning is afgegeven. Het gaat om het Palace Hotel in Wyck, het Grand Hotel in de Boschstraat, hotel Van Oys en het nieuwe luxe hotel van Van der Valk dat in het voormalige Vodafone hoofdkantoor langs de Maas komt. Hotelier Oostwegel denkt dat zijn bedrijf in 2025 weer beter gaat draaien. Daarvoor moet wel de omzet met ruim negen procent omhoog. Hoe dat gerealiseerd gaat worden is vooralsnog onduidelijk. De maximale prijs die voor een kamer in een luxe hotel gevraagd kan worden kent zijn plafond. Dat weet ook Benoit Wesly, die zich terugtrok uit het Grand Hotel aan de Boschstraat vanwege de hoge bouwkosten. Wesly reageerde als door een wesp gestoken op een passage in de zienswijzenrapportage over het Kruisherenhotel. Daarin stond dat het afhaken van Wesly niet door de stijging van de bouwkosten kwam. Wesly noemt dat pure onzin. De bouwkosten voor het nieuwe hotel van hem stegen van 12 naar 17 miljoen euro. Wesly: "De huurovereenkomst was gebaseerd op 12 miljoen euro. Die ontwikkelaar wilde die meerkosten verrekenen in de huur, maar dat kan niet. De markt in Maastricht laat geen kamerprijzen toe met een netto-opbrengst van 450 euro per nacht."
Bouwkosten
Het financiële plaatje waarop de uitbreiding van het Kruisherenhotel is gebaseerd lijkt achterhaald, want afkomstig uit een vier jaar oud haalbaarheidsonderzoek. In het plan wordt nog gerekend met een rentepercentage voor lang vreemd vermogen van 2,5 procent, terwijl dit percentage anno 2025 al rond de 4 à 5 procent ligt. Ook de bouwkosten zijn de afgelopen jaren flink gestegen. Dat was nu net de reden dat Wesly zich terugtrok omdat zijn hotel miljoenen duurder was geworden.
Huisbankier
Oostwegel liet eerder weten dat er voldoende kapitaal is om de uitbreiding van zijn hotel te realiseren. Er zou voldoende financiële ruimte zijn. Waar die zit is niet helemaal duidelijk. Huisbankier ING zal een stuk voorzichtiger zijn met financieren nu twee jaar op rij fors verlies is geleden. Over het algemeen geven banken de ondernemer een paraplu als de zon schijnt, en nemen die af als het begint te regenen. Zelf zegt Oostwegel in dat geval ook alternatieve financieringsbronnen te hebben. Welke dat zijn wordt in de jaarrekening niet vermeld. Het zou zo maar de vierde rode vlag kunnen zijn.
Peter Eberson
Maurice Ubags
