EIB: Eis betaalbare woningen bouwen werkt averechts

Inhoudsopgave

Het beleid van veel gemeenten, ook van Maastricht, om af te dwingen dat vooral betaalbare woningen worden gebouwd, werkt averechts. Dat zegt het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) in zijn recentste onderzoek. "Geconcludeerd moet dan ook worden dat het betaalbaarheidsbeleid via quoteringen bij de nieuwbouw zijn doel voorbij schiet en ineffectief is."

Maurice Ubags van De Nieuwe Ster schreef in een eerdere opinie al dat projecten in het duurdere segment als 'The M' in het Landbouwbelang juist helpen de woningmarkt vlot te trekken. In Maastricht is het met name de SP die er hard voor pleit alleen nog voor de mensen met een smalle beurs te bouwen. Het EIB logenstraft die redenering.

Bij woningbouwprojecten in Maastricht geldt dat minimaal 60% van de nieuw te bouwen woningen betaalbaar moet zijn, wat inhoudt dat deze vallen onder sociale huur of betaalbare koop. In gebieden waar al veel sociale huur is, wordt die eis van 60% losgelaten.

Vrije programmering
De EIB heeft nu onderzocht wat het effect is van dit overheidsingrijpen op de vrije markt. "Om de gevolgen van de betaalbaarheidseisen bij de nieuwbouw te bepalen voor huishoudens op de Nederlandse woningmarkt is de situatie met hogere betaalbaarheidseisen vergeleken met een meer vrije programmering zoals in eerdere jaren nog mogelijk was. Bij het betaalbaar programmeren is aangesloten bij het in veel gemeenten gehanteerde uitgangspunt van twee derde betaalbaar (sociale huur, middenhuur en betaalbare koop), terwijl de vrije programmering alleen de eis oplegt van 30% sociaal. De resultaten hiervan zijn weergegeven in tabel 1."

"Uit de tabel kan worden afgeleid dat het betaalbaarheidsbeleid leidt tot ruim 170.000 extra betaalbare woningen bij de nieuwbouw in vergelijking met een vrije programmering. Als echter ook de effecten op de doorstroming worden bezien, dan blijkt dat het aantal betaalbare woningen dat via doorstroming vrij komt door het betaalbaarheidsbeleid met ruim 130.000 afneemt. Ongeveer 80% van de winst in termen van extra betaalbare woningen verdampt weer via de doorstroming."

Ineffectief
"Hierbij is er dan bovendien nog vanuit gegaan dat de betaalbaarheidseisen geen effect hebben op de omvang van de nieuwbouw. In werkelijkheid zullen er projecten zijn die vertragen of uitvallen door het programmeringsbeleid. Bij een uitval van slechts enkele procenten van het woningaanbod zal het programmeringsbeleid zelfs geen enkel positief effect hebben op de beschikbaarheid van betaalbare woningen op de totale Nederlandse woningmarkt. Geconcludeerd moet dan ook worden dat het betaalbaarheidsbeleid via quoteringen bij de nieuwbouw zijn doel voorbij schiet en ineffectief is."

Negatief welvaartseffect
"Het betaalbaarheidsbeleid heeft daarnaast negatieve gevolgen voor doorstromers die hun woonwensen moeilijker kunnen realiseren, wat negatieve welvaartseffecten veroorzaakt. In een vrije programmering vinden namelijk meer verhuisbewegingen plaats. Niet alleen verhuizingen tussen verschillende prijssegmenten leveren positieve welvaartseffecten op. Ook verhuizingen binnen eenzelfde segment leiden tot een welvaartsverbetering, bijvoorbeeld wanneer een huishouden een andere locatie prefereert boven de huidige locatie. Het belang van ook bouwen in de hogere segmenten wordt daarmee niet alleen duidelijk vanwege de doorwerking op de beschikbaarheid van woningen via doorstroming, maar ook doordat deze doorstroming voor een groter aantal huishoudens een verbetering van de woonsituatie mogelijk maakt."